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青岛楼市2021:此去经年,应是不容乐观!

时间:2022-01-10 11:47   来源:楼策千里   编辑:桂纶

刚刚过去的2021年,全国楼市调控合计651次!

勇冠大宋、一度干翻岳飞的千古骁将杨再兴,命殒小商河的时候也不过中了五十余箭。

意外的是,万箭任他穿,明月照大江!被射成刺猬一样的楼市,2021年交出的成绩单是商品房销售面积18.3亿平方米,销售额18.7万亿,双双创下新纪录。

在漫长的挨打过程中,没有使用任何一个刚强的词汇,却交出了无比硬朗的答案。

似乎我们对2021年楼市的误解,超过了我们的想象。

是这样的吗?

一半是火焰,一半是海水

数据即精准也含蓄,不仔细看会忽略深潜的纹理。

2021年的楼市成绩单虽然创下新记录,但是背后的冷暖交替泾渭分明。

上半年,楼市欢腾风雷急,开发商抢地老百姓抢楼,狂欢的情绪笼罩着每一个城市,每一个角落。

全年的数据有多硬朗,上半年就有多火热:各地的买房门槛像芝麻开花节节高,上海甚至开启了积分买房的学霸模式,逼着一对年过八旬的老夫妻带着结婚证认筹;杭州市的一些热门楼盘不惜自黑以劝退购房者,有楼盘祭出了“劝退多有奖励劝退少要罚款”的神奇政策;北京的限购政策直抵人伦,严控夫妻离异购房行为;深圳为了施压购房者,拿出诚信档案说事。还有武汉的房票、东莞的“莞八条”等等。

买的拼死往里冲,卖的玩命朝外赶,买卖双方碰撞之下引发的潮头,其汹涌与壮丽,不仅颠覆商律吞噬商德,也泯灭了常识。

做买卖的往外赶顾客,实在是泯灭常识,但是必须赶。

因为悬在头顶的兵器,一眼望不到头。

据不完全统计,上半年仅住建部就约谈了北京、上海、深圳、广州、杭州、无锡、成都、西安、南昌、合肥、南通、东莞、银川、徐州、金华、泉州、惠州等城市。

还有各路大吏不断地放狠话、拉黑脸,政策绳索更是一步一步的套紧。

冒尖不留头,留头不冒尖,严苛的硬拗手段充满了急眼的味道,也反衬出上半年楼市的火热。

7月份开始,风头骤变,全国商品房销售数据掉头直下,此后金九失约、银十遁地,楼市匆匆跨入凛冬。

有多冷呢?数据来说话:2021年下半年百城成交面积同比跌幅扩至30%以上,专业地产媒体的评论是:历史级别的下跌;2021年6月至10月的新房成交量为2016年以来同期最低,7月开始,销售面积单月同比增长转负,至11月单月规模为2016年以来同期最低,业内人士直接用“楼市换季”形容其冷;全国300城2021年土地出让金总额为56199亿元,同比下滑9%,为6年来首次出现负增长。

楼市之凉,动辄6年新低,还涵盖从销售到土拍。业内的看法,2021年下半年的情况是“全链条式降温”。

NBA巨星麦迪在比赛的最后35秒拿下13分,他的队友姚明跟邻居开玩笑说:最后时刻,我和麦迪合砍15分,拿下了比赛。

2021年楼市的硬朗数据,也是上半年和下半年合砍出来的。

全年的硬朗,是被平均的呈现,完全不能体现被调控驯服的下半年。

哪有什么打不死的小强,那些硬朗、抗揍,都是基于数据被平均后的失真想象。实际上,下半年以来楼市早已被打得满地找牙,稀里哗啦。不然,年尾为什么频出降利率、松限价等怀柔政策?不就是怕给打死了吗?

年底这些怀柔政策,说是强心针也不算过分。

因为下手有点重,有些部分,强心针也未必有效。

比如一些泪痕都来不及风干的房企。

终于房企分头走

市场冰火两重天,房企们也分道扬镳,路口就是2021年。

时光的河入海流,没有哪个港口是永远的停留。

也没有永远阳光,永远景气的行业,2021年,“只涨不跌”的神话开始破灭,楼市风险回归,不再是谁都能赚钱的乐土。

一路走过中国楼市20年景气周期的房企们,终于离开你好我好大家好的舒适圈,开始分化。

分头伊始,局面就有点惨烈。

千亿级别的房企中,华夏幸福深陷泥潭,泰禾摔下悬崖,蓝光破罐子破摔,一众闽系房企也是风声鹤唳。而曾经Top2级别的恒大,目前处境之艰难,颇有大厦将倾的意味。千亿级别之下的房企,花样年、阳光城、当代置业、实地等等,也是雷声隐隐,艰难度日。

据人民法院公告网公布的消息,2021年全国有396家房企发布破产公告。业界的推测是,陷入流动性危机的地方房企,要远大于这个数字。

一位极具分量的大佬公开说,今后十多年,房企数量会减少三分之二以上。

谁会是留下的三分之一呢?目前运转良好的房企,并不是当然的名单。

比如碧桂园,虽然目前看状况不错,体量甚至大到第一,但是其赖以做大的高周转模式弊病明显,景气时期可以无往而不利,下行时期则危机四伏,稍有不慎便会遭遇债务危机,引发交叉暗涌。这种高周转模式不改,此后必是危机重重。如若要改,又会面临很多问题,比如管理层的智慧、企业的适应度、切换的时机把握以及新模式的选择等。前路不易,且行且珍惜吧。

包括头部的万科、融创等一干房企,今年的表现虽然颇为亮眼,但是仍然要审时度势,小心驾驶。

万科董事局主席郁亮说,行业过去几十年的黄金发展不是常态,现在要做的是尊重常识,回归常态。

这话说到点子上了,一个正常的市场就应该淘汰共发展齐飞,因为优胜劣汰才能活力满满。

所以,从业者们大可不必惶惶,有沉舟才有千帆竞,有枯木才有万树春,今年的惨烈,是因为之前的日子过得太惬意。

激烈竞争才是成熟商业的常态,因为竞争才有品质的提升,才有服务的洗礼,才有眼界的开阔。包括企业舵手的智慧,也是在竞争中锤炼出来的。

有理想的企业和有能力的人不会害怕竞争,尼采说过,杀不死我的终将使我强大。

房企暴雷潮,不是行业的尽头,可能是涅槃的起点。

青岛楼市的2021

青岛楼市这一年,与全国楼市的情况有相同之处,也有不同的地方。

上、下半年的冰火两重天是一样的。

数据显示,2021年青岛新房成交140438套,成交面积约1614万平米,同比分别上涨4.6%和3.3%,两项数据变化幅度不大,表现稳健。但是上半年和下半年冷热交替的症状明显:上半年成交高企,下半年则不断探底,11月的谷底数据甚至成为近7年来11月单月新低。

从签约数量看,节后的三月到七月,连续五个月达到14000套左右。七月之后势头不再,连续五个月在10000套左右,先扬后抑的态势明显。

不同之处在于,房企的成色不同。

与全国房企加速分化不同的是,青岛本土房企整体表现稳定。

在行业动荡、风云波谲的2021年,以海信、和达、君一、青特、天一仁和、鑫江为首的青岛本土房企中坚力量,在稳健中谋发展,均取得了不俗的成绩。这些成绩放在暴雷声声、烂尾连绵的全国背景中,尤显可贵与不易。

在锐理数据发布的青岛新建商品房销售金额排行榜中,海信地产以128.64亿元排在第2位,和达集团以84.71亿元排在第3位,君一控股以81.03亿元排在第4位,青特置业以55.25亿元排在第9位,天一仁和以42.95亿元排在第15位。

海信、和达、君一携手进入TOP5,是近年来青岛本土房企的高光时刻。

海信作为青岛本土房企的带头大哥,在去年首次破百的基础上,今年增幅近20%。其中主力项目海信君澜销售近33亿,海信依云小镇15亿,海信九贤府,海信湖岛世家,海信东山府,海信灵山湾等项目的销售也颇为出众。

一直注重质量口碑的海信,在2021年这个多事之秋获得丰厚收益,是口碑的回报,也是市场的奖励。可以想见的是,随着地产行业走向良性循环和健康发展,卓越的产品力会日渐加权,对于海信这样坚守质量不放松的房企来说,红利会越来越多。

近年来稳健发展的和达,是本土房企中令人惊喜的存在。2021年,和达集团以84.71亿元的销售金额跃居青岛第3位,得益于其精准的产品定位、过硬的产品竞争力和不断创新的运营理念。和达不仅赢得了市场的认可和良好的客户口碑,开发项目也遍布市北、西海岸、城阳、即墨等地,而且在售项目多为各板块热销和品质双标杆。比如成绩单中,和达智慧生态城位列单盘青岛Top10,和达海映山西海岸别墅也是业态Top3。

除了2021年在销售端和土地端表现优异,销售额稳居青岛第三,和达集团的土地储备量也非常充足,为企业发展提供强了有力的支持与动能,未来再有更大惊喜亦是可期。

君一的表现也不错,虽然相比去年增幅有限,但是放眼大环境,如此成绩已是难得,只是在表现亮眼的本土房企中不够突出而已。

整体而言,2021年的青岛楼市受大环境影响,市场信心萎缩,总体成交量不高,交付难交付差等质量问题有所抬头,算是艰难的一年。

令人意外的是,艰难的环境反倒凸显了本土房企的优势,一直秉承的稳健财务模式和注重质量口碑的发展路径,使本土房企们在行业动荡期内不失重心,既不添乱也不扰民,不声不响的稳定着市场。

以前总嫌他们是牛夫人,现在看起来,应该叫小甜甜。

《搭错车》里有句台词:人生没有捷径可走,横着省下的路就会变成竖着的坑儿,早晚都要经过。

走那么快干嘛,来比一比谁走得远吧。

此去经年,应是不容乐观

经历了暴风骤雨般的调控击打后,2021年岁末,监管层的脸色有所缓和,政策暖意也逐渐流露,于是一些心急的论调开始了“轻舟已过万重山”的展望。实际上,大浪满怀,余波不止,此去经年,仍是山高路远坑深。

监管层的脸色缓和,并不意味着立场松动,而是透露一种导向:你若不炒,便是晴天;政策暖意则在奖惩层面进行利益分化,进一步强化房住不炒的观念。

简而言之,所有的缓和与暖意,都在剥离炒房的基础。

西南财经大学的一份调查报告显示,2018年底中国城镇地区住房空置率是21.4%,国际标准中,空置率的合理区间是10%以下。这么高的空置率,意味着炒房是中国楼市非常重要的组成部分。

没有炒房的楼市,肯定不再是往昔的中国楼市了。

而十八万亿的市场要转型,哪里会有什么岁月静好,必然是荆棘密布。

最直观的,按照高周转的饕餮盛宴备下的菜、雇来的厨子,即将迎来细嚼慢咽水长流的食客群,必然有一方涕泪满襟。

流泪的当然不会是食客。

房企们不要以为自己是西西弗,抗拒大势,你只能是那块滚来滚去的石头。

来看看青岛楼市的数据。

青岛市商住用地成交建筑面积统计显示,2017年到2021年,五年间剩下的建筑面积为3148万平方。以2021年平均销售面积114平/套计算,合计积压了27.6万套房子。

克而瑞发布的统计数据中,截止到2021年底,青岛各类房产的新房库存面积达到3361.7万平方米,按照114平/套计算是29.5万套,以2021年成交15万套的速度,去化周期就是24个月,其中住宅18.4个月,公寓、商业、办公都在60个月以上。

而据业内人士估算,二手房的去化周期超过18个月。

业内知名自媒体“青城山说”的结论是:青岛新房、二手房均库存高企,去化困难。

何况还有号称全国最严的限售。

在青岛,七区三市的新房、二手房全部限售,而且是取得不动产权证5年,新房从建设到卖出的时间跨度在七八年以上。

库存大、去化长、限售严,再加上调控的大环境不变、房产税啸声渐近,未来数年,青岛楼市难言乐观。

不乐观也未必全是坏事,有时候困难也是倒逼,甚至能激发出更好的业态、更强的从业者、更合理的买卖关系。而房企们在巨大的压力下,除了叹息,也只能适应倒逼的方式,下功夫提升实力。在微利的指标约束下精细前行,实力才是最好的保障。

愿每声叹息之后,迎来的都是歌唱。

 

文/花满楼

编辑:董楠

红瓦绿树碧海蓝天